汕尾市人民政府关于公布汕尾市城区2018年城镇土地定级与基准地价的通知 汕府﹝2019﹞11号 市城区人民政府，市政府有关部门、有关直属机构： 为确保我市基准地价适应土地市场发展的需要，进一步强化土地资源管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）等有关规定，我市编制了新一轮城镇基准地价，并已经于2019年2月13日市政府七届第三十八次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。 汕尾市人民政府 2019年3月11日 汕尾市城区2018年城镇土地定级 与基准地价更新成果 一、基本成果 （一）评估范围 本次汕尾市城区城镇土地定级与基准地价更新的工作范围为汕尾市城区（含红海湾经济技术开发区），评估总面积约294.95平方公里。 （二）基准地价内涵 基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业、公共服务等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。 本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度条件下，分用途的土地使用权价格。具体是指： 商业路线价内涵：估价期日为2018年7月31日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），宗地标准宽度设定为4米，宗地标准深度设定为10米条件下，商服用地土地使用权的区域首层楼面地价。 商服用地基准地价内涵：估价期日为2018年7月31日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，商服用地土地使用权的区域平均单位面积地价和平均楼面地价。 住宅用地基准地价内涵：估价期日为2018年7月31日，设定容积率为2.0，土地使用年期为70年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，住宅用地土地使用权的区域平均单位面积地价和平均楼面地价。 工业用地基准地价内涵：估价期日为2018年7月31日，设定容积率为1.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整）条件下，工业用地土地使用权的区域平均单位面积地价。 公共服务用地（类别一）基准地价内涵：估价期日为2018年7月31日，设定容积率为2.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，公共服务用地（类别一）土地使用权的区域平均单位面积地价和平均楼面地价。 公共服务用地（类别二）基准地价内涵：估价期日为2018年7月31日，设定容积率为1.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整）条件下，公共服务用地土地使用权的区域平均单位面积地价。 根据汕尾市城区土地市场、房地产市场的发展情况和政府地价管理的需要，选用路线价和级别价作为基准地价的基本表现形式。商业路线价采用首层楼面地价，商服用地、住宅用地、公共服务用地（类别一）基准地价采用单位面积地价和平均楼面地价，工业用地、公共服务用地（类别二）基准地价采用单位面积地价。具体表现形式分别为： 表1-1汕尾市城区2018年城镇基准地价内涵表
注：①“五通一平”是指宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整；“三通一平”是指宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整； ②商服用地包括：零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其它商服用地等； ③住宅用地为城镇住宅用地； ④工业用地包括工业用地、采矿用地、盐田、仓储用地等； ⑤公共服务用地（类别一）包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地等； ⑥公共服务用地（类别二）包括公园与绿地、公用设施用地等； ⑦采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，商业路线价应选用首层楼面地价，商服用地、住宅用地、公共服务用地（类别一）应选用平均楼面地价，工业用地、公共服务用地（类别二）应选用单位面积地价。 （三）汕尾市城区基准地价更新成果 1.商业路线价 采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，待估价宗地所处地段存在路线价的商服用地，临街深度小于或等于30米的宗地，执行所在路段的商业路线价标准；临街深度大于30米的宗地，执行所在区域级别基准地价标准。 表1-2 汕尾市城区商业路线价表 2.级别基准地价 表1-3 汕尾市城区级别基准地价结果表 注：①商服用地、住宅用地、公共服务用地（类别一）设定容积率为2.0，工业用地、公共服务用地（类别二）设定容积率为1.0； ②采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，商业路线价应选用首层楼面地价，商服用地、住宅用地、公共服务用地（类别一）应选用平均楼面地价，工业用地、公共服务用地（类别二）应选用单位面积地价。 二、修正体系 本次基准地价是指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度的条件下，分用途的土地使用权区域平均价格，采用基准地价系数修正法进行宗地估价时，应按规定选用相应修正系数。 （一）商服用地基准地价修正体系 汕尾市城区商服用地基准地价修正体系包括区域因素修正、容积率修正、楼层修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正等。 1.计算公式 待开发项目：
已建成项目：
式中：
2.修正体系 2.1区域因素修正 表2-1 商服用地区域因素修正系数表
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